Giudizio di stima
L’Estimo valuta i beni economici ed esprime dei giudizi di valore monetario.
Per una buona stima, occorre conoscere lo scopo della valutazione.
Se lo scopo è la compravendita Tradizionale, si valuta il più probabile valore di mercato, di trasformazione, di costo, di surrogazione, di valore complementare.
Se lo scopo è la compravendita Innovativa si valuta l’utilità sociale, con costi e opportunità.
Il secondo elemento è il prezzo. Il prezzo nasce come comparazione fra beni simili.
Il terzo elemento è la previsione, cioè la maggiore probabilità che si verifichi nella realtà.
Il giudizio di stima e in parte oggettivo e in parte soggettivo.
L’Estimo cerca di ridurre il più possibile l’aspetto soggettivo.
Stima dei fondi rustici
La stima dei fondi rustici comprende la nuda terra, i fabbricati rurali, le piantagioni arboree come vigneti, pioppeti, …
Nella stima non è compreso il valore del bestiame, delle macchine, dei cereali accantonati e di tutte le scorte.
Stima sintetico comparativa
La stima sintetico comparativa presuppone che ci siano dei fondi simili al nostro e che siano stati soggetti di compravendita recentemente.
Fondo simile significa che abbia la stessa superficie, lo stesso canone di affitto e lo stesso reddito dominicale.
Reddito domenicale e reddito agrario
Il reddito dominicale, è il reddito del dominus, cioè del padrone del terreno.
Il reddito dominicale è l’entrata netta proveniente dalla proprietà di un terreno e non dall’esercizio dell’attività agricola. Se nel catasto si riporta la coltura praticata, allora il reddito domenicale corrisponde al dato catastale, ma se la coltura praticata è diversa da quella catastale si applica la tariffa d’estimo media della zona specifica e della coltura specifica.
Il reddito domenicale è diverso dal reddito agrario, infatti il reddito agrario deriva dall’attività agricola realmente svolta dall’agricoltore, non necessariamente padrone del fondo.
Stima analitica o per capitalizzazione dei redditi
La stima analitica ha bisogno del reddito medio annuo e del saggio di capitalizzazione o di rendimento.
Nel caso di un proprietario che conduca direttamente un fondo, si prende la produzione lorda vendibile e si detraggono:
i costi di manutenzione, l’assicurazione, le spese varie, i salari degli operai e gli stipendi degli impiegati, le imposte e le tasse e i contributi, e gli interessi sul capitale agrario.
Es di imposte sul reddito sono l’irpef, ires, irap.
Es di imposte sul consumo è l’iva.
Es di tasse sulle concessione governative, raccolta dei rifiuti, occupazione del suolo pubblico.
Quindi le prime sulla capacità contributiva di ciascuno e sulla capacità di spesa, e le secondo come conseguenza di un servizio svolto dall’azienda pubblica.
Gli interessi sul capitale agrario se monetizzando il capitale agrario e lo investissi in titoli di stato o altro.
In questo caso si aggiunge all’affitto gli interessi sull’affitto incassato e si detraggono le eventuali non riscossioni dell’affitto e il minor interesse sugli affitti.
Il saggio è un rapporto tra reddito e capitale, che si esprime come percentuale.
Miglioramenti fondiari
Il miglioramento fondiario è un investimento duraturo di capitale e di lavoro.
Il miglioramento fondiario aumenta il valore del fondo, indipendentemente dal reddito che ne ne consegue.
Il miglioramento fondiario solitamente è realizzato dal proprietario del fondo.
Il miglioramento fondiario riguarda costruzioni di fabbricati, piantagione di alberi, sistemazione di canali di irrigazione.
Il miglioramento fondiario è diverso dalla trasformazione Fondiaria.
La trasformazione Fondiaria è realizzata da enti o consorzi, essa aumenta la possibilità di vita, di lavoro e di reddito di un territorio, ad esempio canali e strade.
Quando il miglioramento fondiario si realizza in più anni, pluriennale, può sorgere un problema di stima. Sorge la domanda se è conveniente migliorare il fondo. Sorge la domanda sull’indennità per colui che esegue un miglioramento di un fondo altrui, sulla ripartizione dei costi per il miglioramento tra più proprietari interessati.
Il giudizio di convenienza
Il giudizio di convenienza può essere espresso in 1) termini di reddito, 2) di capitale, 3) di saggio di interesse o fruttuosità.
Il periodo transitorio
Il periodo transitorio è l’arco di tempo che intercorre tra il momento in cui si iniziano i lavori di miglioramento e il momento in cui si inizia ad avere i benefici del miglioramento.
Frutti pendenti
I frutti pendenti Sono le produzioni erbaceo arborea in via di maturazione prossime alla raccolta.
I frutti pendenti si valuta in base al prodotti futuri, al netto delle spese che si dovranno ancora sostenere.
La quantità dei frutti sarà simile a quella degli anni precedenti.
I prezzi e realizzabili dei mercati futuri.
Anticipazioni culturali
Le anticipazioni sono tutte le spese che si sostengono anticipatamente per una data cultura.
Le anticipazioni sono le spese realmente sostenute.
Le anticipazioni delle colture erbacee riguardano la preparazione del terreno, la concimazione, la semina e la cura.
Le anticipazioni delle colture arboree riguardano la vangatura, erpicatura, aratura interfilare, concimazione, potatura, difesa antiparassitaria, irrigazione.
I frutti pendenti e le anticipazioni colturali sono necessarie in caso di stima di un fondo rustico, quando un quando un imprenditore abbandona la gestione agraria, quando un imprenditore cede a un’altro la conduzione, e soprattutto nel caso di vendita di un prodotto prima del raccolta.
Si pensi alla vendita del silomais in campo.
Reintegrazione o ammortamento
Un impianto nel tempo perde valore per usura ed obsolescenza.
Es usura: un pannello fotovoltaico perde per usura l’1% della sua capacità ogni anno, per cui dopo 10 anni un impianto di 10 kW di picco di potenza avrà un picco di potenza di 9 kW.
Es obsolescenza: Se oggi l’impianto migliore avesse una potenza di 1 kW per 1 mq di pannello, 10 anni fa potenza iniziale era di solo 0,5 kW per 1 mq di pannello, cioè il vecchio impianto fin dall’inizio produceva la metà del nuovo.
Posso a priori stabilire di cambiare l’impianto ogni 10 anni e perciò ogni anno devo accantonare una somma annuale per il futuro reintegro con un nuovo impianto.
Utile dell’impianto
Nel calcolo dell’utile dobbiamo considerare fra i costi proprio il costo di reintegro. Ma forse non è proprio finita quì, dobbiamo considerare gli interessi che avremmo avuto se invece di spendere i 10.000 € avessimo pensato di fare diversamente, ad esempio portandoli in banca.
Interessi semplici e composti
Per l’acquisto dell’impianto potremmo aver versato oggi 10.000 € (Capitale). Ma se anzichè acquistare l’impianto avessimo investito i nostri 10.000 acquistando invece dei buoni del tesoro ( Btp), cosa sarebbe cambiato per le nostre tasche ?
Un buono del tesoro è un credito che vantiamo verso lo Stato. Il Btp ha una scadenza, ad esempio 10 anni, cioé dopo 10 anni lo Stato mi restituisce i miei 10.000 €. Il Btp garantisce un interesse, ad esempio del 3% annuo, che ogni anno lo Stato mi versa sul mio conto corrente bancario.
Interessi semplici
Dopo il primo anno e per tutti i 10 anni del contratto, lo Stato mi versa il 3% di 10.000, cioè 300 € all’anno. Cioè dopo 10 anni lo Stato mi ha versato 300 € x 10 anni = 3.000 €, questo semplice calcolo è l’interesse semplice. Dopo 10 anni il Capitale finale, detto Montante, sarà di 13.000 €.
Ma adesso viene il bello, a cui nessuno mai pensa: l’ Interesse composto.
Interessi composti
I 300 € che lo Stato mi versa, potrei investirli acquistando dei nuovi Btp, che alla fine del primo anno mi daranno il 3% su 300 €, alla fine del secondo anno avrei ulteriori nuovi 9€ di interessi che potrei reinvestire acquistando nuovi Btp.
E così via, potrei reinvestire, maturando interessi su interessi: i 300 € erano i primi interessi, i 9 € sono gli interessi sugli interessi.
Ecco finalmente possiamo dire che l’Interesse composto è l’interesse sugli interessi.
Esiste una formula per calcolare senza troppa fatica quale sarà il mio capitale (montante) con gli interessi composti:
M = C × (1 + r)^(n)
M: Montante finale
C: Capitale iniziale
r: tasso di interesse percentuale, per cui il 3% equivale a 0,03
n: è il tempo espresso in anni
M = 10.000 × (1 + 0,03/10)^(10) = 10.000 × (1,03/10)^(10) = 10.000 × 1,3439 = 13.439 €.
Riassumendo, l’interesse semplice sono 3.000 €, mentre l’interesse composto sono 3.439 €, cioè il 14,6% in più.
Torniamo all’impianto fotovoltaico: nel calcolo dell’Utile di impianto dobbiamo considerare anche questa alternativa, cioè l’interesse composto.
Se l’Utile di impianto sarà inferiore a 3.439 €, significa che il nostro investimento è stato sbagliato, ma se sarà superiore significa che c’è andata bene.
Rendita anticipata e posticipata
Quando l’investimento presso un istituto finanziario (Stato, Banca, Assicurazione) paga l’interesse subito si parla di Rendita anticipata, se lo paga alla fine del periodo é posticipata. In genere gli interessi dei titoli di stato sono anticipati semestralmente, mentre gli interessi sul conto corrente bancario sono posticipati.